Résidence services étudiants

Tout d’abord, il convient d’acquérir un bien au sein d’une résidence de services pour étudiants. Chacun est évidemment sensible à l’immeuble (qualité de construction, superficie de l’appartement, etc...), mais en perspective d’un investissement de ce genre, la situation géographique revêt aussi une grande importance (proximité et moyens d’accès aux établissements d’enseignements, développement de ceux-ci...). Toutefois, importe l’essentiel : la résidence elle-même avec les services proposés et surtout le contenu du bail commercial consenti. Il s’agit d’éléments vraiment décisifs. Peut alors être envisagée la question de la rentabilité du bien.

En effet, acquérir un appartement dans une résidence de services signifie que le bien va être exploité dans le cadre d’un bail commercial. Un tel contrat est conclu entre chaque propriétaire et le preneur, à savoir l’exploitant de la résidence. À charge pour ce dernier de faire bon usage du bien conformément à la destination convenue : l’exploitation à caractère para hôtelier donc la mise à disposition, en sus de l’hébergement, de plusieurs prestations de services comme une réception ouverte au public. 

Ensuite, chaque étudiant contracte un bail de location meublée temporaire avec l’exploitant de la résidence. C’est ainsi entre eux que se passent tous les évènements de la location : de l’état des lieux aux questions administratives et financières. L’exploitant en assume tous les aléas, mais bénéficie des loyers. En cas de défaut de paiement par l’étudiant, l’exploitant doit malgré tout honorer le bail commercial en versant la redevance convenue au propriétaire. En effet, chaque propriétaire perçoit une redevance dans le cadre du bail commercial et non un loyer par rapport au bail de location du logement meublé. 

Partant ainsi du montant de l’acquisition d’un bien, avec un montant connu et évolutif des redevances à venir versées par l’exploitant au propriétaire, peut alors être projetée une rentabilité brute du logement. Il faut toutefois considérer les potentielles charges de gros travaux (une toiture...), des dépenses de vétusté (ameublement ou d’électroménager...), les charges non récupérables propres au statut de copropriétaire (honoraires de syndic…), les taxes foncières. L’exploitant est cependant tenu aux charges locatives et d’entretien courant du bien. Tout cela conduit finalement à une rentabilité nette avant impôt.

Contraint à une location de logement meublé dans une résidence gérée, il n’y a donc pas d’incertitude de loyers due à une carence locative ou à de potentiels impayés. Dans une résidence gérée avec un bail commercial, c’est l’exploitant qui assume ces aléas. Ce dernier doit cependant respecter l’une de ses obligations essentielles : payer les redevances aux propriétaires.

À suivre, la fiscalité en LMNP…

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