LA NUE-PROPRIÉTÉ

    • L’usus correspond au droit de faire usage d’un bien : l’habiter ou le louer en ce qui concerne l’immobilier. 

    • D’un bail de location en résulte le fructus : il s’agit des loyers payés par le preneur. 

    • Cela étant, un propriétaire peut faire ce qu’il veut de son bien, tant que tout est légal et ne porte pas atteinte à autrui : c’est l’abusus.

Sur ces bases, une propriété peut être démembrée en usufruit et nue-propriété. Succinctement, cela se traduit comme suit : durant une temporalité donnée, l’usufruit est cédé à un bailleur, généralement institutionnel, qui met le bien en location, s’occupe de la gestion et obtient des bénéfices ; un nu-propriétaire doit patienter jusqu’à la fin de cette période pour profiter pleinement de son bien.

Afin de mieux comprendre tout l’intérêt de la nue-propriété, un exemple sera plus parlant : Le prix total d’un bien immobilier neuf s’élève à 200.000 €. La période d’usufruit temporaire est fixée à 15 ans ; la valeur d’achat est décotée à 130.000 €, soit 65 % du montant total. L’achat en nue-propriété revient alors à ne payer que 130.000 € ce bien d’une valeur totale de 200.000 €. En revanche, l’usus et le fructus ne seront pas possibles avant la fin des 15 ans. En effet, durant cette période, c’est l’usufruitier qui bénéficiera des loyers encaissés avec pour contrepartie l’obligation d’assumer la charge complète du bien. Il devra notamment payer les appels de fonds que lui adressera le syndic de copropriété tout comme les impôts et taxes liés au bien. Il subira tous les aléas de loyers impayés ou de carence de locataire. C’est à lui qu’incombera aussi l’assurance de propriétaire non occupant. En fin de période, l’usufruitier devra remettre le bien immobilier en état pour le restituer à son propriétaire qui en profitera alors pleinement selon ses souhaits.

Le nu-propriétaire est donc dégagé de l’ensemble des obligations de bailleur et de copropriétaire durant la période d’usufruit. Seuls les gros travaux de structure de l’immeuble pourraient lui incomber, à moins que la convention passée avec l’usufruitier l’en exonère... En effet, si cela est prévu l’usufruitier devra aussi payer les éventuels gros travaux et non seulement ceux relatifs à l’entretien courant.

Concernant l’imposition, le nu-propriétaire n’est pas concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) durant la période d’usufruit temporaire. D’autre part, les intérêts d’un éventuel emprunt contracté par le nu-propriétaire pour le bien en question peuvent être déduits des revenus fonciers. Comme déjà dit, les autres impôts et taxes sont à la charge de l’usufruitier.

Les frais de notaire s’appliquent seulement à la nue-propriété. À la fin de la période d’usufruit, il n’y a aucune formalité ni frais supplémentaires.

Au final, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien immobilier donc l’usus, le fructus et l’abusus. S’il venait à vouloir le vendre, une plus value s’appliquerait à ce moment-là. Elle serait calculée par rapport à la valeur totale initiale du bien : dans l’exemple, ce serait sur 200.000 € et non sur 130.000 €, d’où un avantage indéniable.

NAEPI travaille avec un large réseau de partenaires pour vous offrir des opportunités uniques sur le marché immobilier. 

Faites confiance à notre expertise pour tous vos projets immobiliers !

www.naepi.fr