Fiscalité / résidence gérée

La déclaration de cette activité auprès du guichet de formalités des entreprises permet d’obtenir un nécessaire numéro d’identification (SIRET) ; dans le même temps, différentes indications sont apportées sur les régimes de TVA et d’imposition des revenus d’activité.

Par ailleurs, au moment de l’acquisition, un bail commercial est contracté entre le propriétaire du bien immobilier et l’administrateur de la résidence de services.

Sur ces bases, investir dans une résidence gérée avec services procure des avantages fiscaux.

Selon les dispositions de l’article 261 D 4°c du code général des impôts (CGI), l’acquisition d’un bien immobilier de ce genre entre dans le champ d’application de la TVA.

Il y a effectivement un bail consenti à un exploitant de résidence de services. Celui-ci apporte aux locations de logements meublés au moins trois des prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception (même non personnalisée) à la clientèle.

Au moment de l’acquisition, la TVA sur le bien est alors récupérable, sous réserve d’avoir opté pour le paiement de celle-ci (art. 293 F du CGI), d’où un renoncement à la franchise en base (art. 293 B du CGI).

Le prix de vente peut par conséquent être apprécié hors taxes, compte tenu du montant de remboursement de la TVA à recevoir du Trésor Public, versé au notaire du vendeur.

Toutefois, un délai de régularisation de la TVA de 20 ans est à considérer : en cas de cession du bien immobilier avant la vingtième année, un calcul au prorata de la durée restant à courir est appliqué en vue d’un reversement au Trésor Public d’une partie de la TVA initialement récupérée.

En fonction du montant annuel de chiffre d’affaires, il est question du régime de la micro-entreprise ou du régime réel d’imposition.

Actuellement, jusqu’au seuil fixé à 77.700 € HT annuel pour l’activité de prestations de services, le régime de la micro-entreprise peut s’appliquer. Le bénéfice est alors obtenu après abattement de 50 % du CA.

Au-delà de ce montant deux années de suite, il y a passage au régime réel d’imposition des bénéfices.

Il est cependant possible d’opter pour le régime réel d’imposition sans dépasser ce seuil ; par conséquent, la tenue d’une comptabilité devient impérative.

Au réel, l’avantage est de comptabiliser toutes les charges correspondant aux dépenses effectuées, dont les dotations aux amortissements du bien immobilisé sur une durée fonction de chaque composant. En revanche, en aucun cas ces dotations ne peuvent générer de déficit. Si tel venait à être le cas, il faudrait les reporter sur les années suivantes, sans limite dans le temps, avant de pouvoir les réintégrer.

Concernant le déficit éventuel, pour la location meublée non professionnelle (LMNP), il est reportable sur les revenus des autres locations meublées dans la limite de dix ans. En cas de location meublée professionnelle (LMP), les déficits sont reportés sur le revenu global du propriétaire. Comme précisé à l’article 155 IV.2. du CGI, le statut est LMP si les recettes annuelles de location meublée pour l’ensemble du foyer fiscal excèdent 23.000 € et si elles sont supérieures aux autres revenus d’activité de ce foyer (salaires, autres BIC, BA, BNC et revenus des gérants et associés).

Dans le cas du régime réel, après la clôture de l’exercice, doit être remplie une liasse fiscale constituée des formulaires 2031 ainsi que 2050 et suivants dans le cadre du régime réel normal ou des formulaires 2031 et 2033 pour le régime simplifié d’imposition.

Ensuite, le montant du bénéfice doit être reporté sur la déclaration complémentaire des revenus n°2042-C-PRO dans la partie intitulée : « Revenus des locations meublées non professionnelles », rubrique régime du bénéfice réel.

Les dispositions générales du CGI s’appliquent : une déclaration initiale de CFE (formulaire fiscal n°1447-C-SD) doit être adressée au plus tard le 31 décembre de la première année d’activité au service des impôts des entreprises (SIE). En cas de modification d’un élément initialement déclaré ou de surface des locaux, une déclaration doit être souscrite au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai (formulaire n°1447-M-SD).

En vigueur depuis le 3 juin 2023, l’article 1647 D du CGI dispose que les redevables de la CFE sont assujettis à une cotisation minimum établie au lieu de leur premier établissement ; cette cotisation est établie sur la base d’un montant fixé par le Conseil Municipal selon un barème donné, avec une cotisation minimum actuellement fixée à 237 €. Toutefois, les contribuables réalisant un CA hors taxes ou un montant de recettes inférieur ou égal à 5.000 € sont exonérés de la cotisation minimale (la période de référence retenue est l’avant dernière année précédant celle de l’imposition ou le dernier exercice de douze mois clos au cours de cette même année lorsque cet exercice ne

coïncide pas avec l’année civile).

Ces taxes sont dues au Trésor Public par le propriétaire du bien immobilier. Cependant, le bail commercial peut stipuler une prise en charge totale ou partielle par l’administrateur de la résidence de services.

Cet impôt ne présente aucune spécificité dans le cadre de la résidence de services.

Il est éventuellement dû selon les dispositions de l’article 964 du CGI.

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