Logement locatif intermédiaire

Un investissement dans le dispositif LLI permet de bénéficier des avantages fiscaux suivants :

- une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à taux réduit sur l'achat, à savoir 10 % au lieu de 20 % ;

- un crédit d'impôt sur les taxes foncières (TF).

Il faut acquérir un bien neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement).

L'acquéreur doit être une personne morale.

Généralement il s'agit d'une société civile immobilière (SCI) ou d'une société civile à responsabilité limitée (SARL) de famille.

L'intérêt de la SCI est de pouvoir transmettre ses part sociales à des héritiers avec un abattement de 100.000 € sans droits de succession par période de 15 ans.

Le logement doit être situé à la fois :

- dans l'une des zones à forte demande locative (zones A, A bis, B1) ;

- dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logements locatifs sociaux ou dans une commune répondant déjà à l'exigence de 25 % de logements sociaux.

Pour bénéficier de la TVA réduite au taux de 10 %, il faut maintenir la location en LLI à titre de résidence principale durant 15 ans partant de la date de livraison du bien. 

En cas de revente avant la fin fin de cette période de 15 ans, l'investisseur propriétaire est redevable d'un complément de TVA calculé par la différence entre le taux de TVA réduit dont il a bénéficié et le taux de TVA applicable au moment de la livraison de l'immeuble (sauf en cas de revente à un acquéreur s'engageant dans la continuité du dispositif LLI en cours).

Toutefois, pour profiter pleinement de tous les avantages fiscaux, il faut maintenir la location durant 20 ans : en plus de l'avantage de TVA à taux réduit, l'investisseur acquéreur bénéficie ainsi plus longtemps d'un crédit d'impôt sur les taxes foncières. 

Il doit s'agir d'une location à titre de résidence principale.

Cette location concerne un logement nu (bail 3 ans) ou un logement meublé (bail 12 mois). 

En 2025, le bailleur doit respecter les deux plafonds suivants :

- le plafond loyer : le montant du loyer mensuel est plafonné à 19,50 € le m2 en zone A bis ; à 14,49 € le m2 en zone A ; à 11, 68 € le m2 en zone B1.

- le plafond des ressources locataires : le ou les locataires ne doivent pas excéder un certain plafond de ressources basé sur le revenu fiscal de référence.

Une personne seule ne doit pas excéder un revenu annuel de référence de 43.953 € en zone A bis ou A ou de 35.825 € en zone B 1.

Un couple ne doit pas excéder un revenu annuel de référence de 65.691 € en zone A bis ou A ou de 47.842 € en zone B 1.

Une personne seule ou couple avec une personne à charge ne doivent pas excéder un revenu annuel de référence de 86.112 € en zone A bis, 79.963 € en zone A ou de 57.531 € en zone B 1.

Une personne seule ou couple avec deux personnes à charge ne doivent pas excéder un revenu annuel de référence de 102.812 € en zone A bis, 94.585 € en zone A ou de 69.454 € en zone B 1.

Une personne seule ou couple avec trois personnes à charge ne doivent pas excéder un revenu annuel de référence de 122.326 € en zone A bis, 111.972 € en zone A ou de 81.705 € en zone B 1.

Avec les avantages fiscaux d'une TVA à 10 % au lieu de 20 % sur le bien immobilier acquis et une réduction d'impôt concernant les taxes foncières, l'acquéreur investisseur est cependant contraint par un plafond de loyer à ne pas dépasser. Néanmoins, la situation d'un logement en zone tendue dégage un plus fort potentiel de location avec un délai assez court entre deux locataires donc une rentabilité finalement plus importante...