Private Debt ou Actions ?
NAEPI
10 août 2026
Comprendre le Private Debt : devenir un partenaire de financement des entreprises
Le Private Debt consiste à prêter directement des capitaux à des entreprises non cotées (PME en croissance, filiales) pour financer leur développement. En contrepartie, vous perçevez un taux d'intérêt (coupon).
Vous n'acquérez pas de parts du capital, vous devenez créancier.
L'avantage majeur réside dans votre statut de priorité. En cas de restructuration ou de défaillance de l'entreprise, les créanciers sont remboursés avant les actionnaires. C'est une protection structurelle qui réduit le risque de perte totale.
En revanche, votre capital est bloqué sur le moyen ou long terme (généralement plusieurs années), ce qui exige une vision stratégique claire pour intégrer cet actif dans votre patrimoine.
Private Debt vs Actions : La distinction stratégique
Il est crucial de ne pas confondre la logique de la dette avec celle du capital.
Voici les différences fondamentales :
1. La nature du lien : Prêteur vs Propriétaire
- Private Debt : Vous êtes un prêteur. Votre relation avec l'entreprise repose sur un engagement de remboursement. Elle s'engage à vous verser des intérêts (coupons), quelle que soit la performance commerciale, tant qu'elle reste solvable.
- Actions : Vous êtes un propriétaire. Vous détenez une part du capital. Votre richesse fluctue directement avec la valorisation de l'entreprise. Si la valeur de l'entreprise baisse, votre investissement diminue en conséquence.
2. La hiérarchie des créanciers : Sécurité vs Risque résiduel
- Private Debt : Position prioritaire. En cas de liquidation ou de vente d'actifs, vous êtes payé en premier, avant tout investisseur en capital. Votre risque est limité à la capacité de l'entreprise à honorer sa dette.
- Actions : Position résiduelle. Les actionnaires ne récupèrent des fonds qu'après le remboursement intégral de tous les créanciers. Ils supportent le premier choc en cas de dégradation de la santé financière de l'entreprise.
3. Le profil de rendement : Fléché vs Variable
- Private Debt : Le rendement est fixé à l'avance (taux d'intérêt). Il est connu et plafonné. Même si l'entreprise réalise des bénéfices exceptionnels, votre gain ne dépasse jamais le taux convenu.
- Actions : Le rendement est variable et potentiellement illimité. Il dépend des dividendes et de l'appréciation de la valeur de l'action. La performance peut être nulle ou décupler selon la croissance et la réussite de l'entreprise.
En résumé : Le Private Debt est une stratégie de
revenu et de préservation, où l'objectif est la régularité des flux et la sécurité du remboursement. Les actions sont une stratégie de
croissance de capital, où l'on accepte un risque supérieur pour espérer une valorisation patrimoniale significative.
Arrêtez de laisser votre argent dormir : faites le travailler comme un propriétaire, sans la moindre contrainte !
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Pourquoi investir dans un logement locatif intermédiaire (LLI) ? Un investissement dans le dispositif LLI permet de bénéficier des avantages fiscaux suivants : - une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à taux réduit sur l'achat, à savoir 10 % au lieu de 20 % ; - un crédit d'impôt sur les taxes foncières (TF). Quelles sont les acquisitions concernées par la loi LLI ? Il faut acquérir un bien neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Quel acquéreur est concerné ? L'acquéreur doit être une personne morale. Généralement il s'agit d'une société civile immobilière (SCI) ou d'une société civile à responsabilité limitée (SARL) de famille. L'intérêt de la SCI est de pouvoir transmettre ses part sociales à des héritiers avec un abattement de 100.000 € sans droits de succession par période de 15 ans. Où investir en LLI ? Le logement doit être situé à la fois : - dans l'une des zones à forte demande locative (zones A, A bis, B1) ; - dans un ensemble immobilier comprenant au moins 25 % de logements locatifs sociaux ou dans une commune répondant déjà à l'exigence de 25 % de logements sociaux. Quelle est la durée d'engagement de location en LLI ? Pour bénéficier de la TVA réduite au taux de 10 %, il faut maintenir la location en LLI à titre de résidence principale durant 15 ans partant de la date de livraison du bien. En cas de revente avant la fin fin de cette période de 15 ans, l'investisseur propriétaire est redevable d'un complément de TVA calculé par la différence entre le taux de TVA réduit dont il a bénéficié et le taux de TVA applicable au moment de la livraison de l'immeuble (sauf en cas de revente à un acquéreur s'engageant dans la continuité du dispositif LLI en cours). Toutefois, pour profiter pleinement de tous les avantages fiscaux, il faut maintenir la location durant 20 ans : en plus de l'avantage de TVA à taux réduit, l'investisseur acquéreur bénéficie ainsi plus longtemps d'un crédit d'impôt sur les taxes foncières. Comment louer le logement locatif intermédiaire acquis ? Il doit s'agir d'une location à titre de résidence principale. Cette location concerne un logement nu (bail 3 ans) ou un logement meublé (bail 12 mois). Quelles sont les exigences de location ? En 2025, le bailleur doit respecter les deux plafonds suivants : - le plafond loyer : le montant du loyer mensuel est plafonné à 19,50 € le m2 en zone A bis ; à 14,49 € le m2 en zone A ; à 11, 68 € le m2 en zone B1. - le plafond des ressources locataires : le ou les locataires ne doivent pas excéder un certain plafond de ressources basé sur le revenu fiscal de référence. Une personne seule ne doit pas excéder un revenu annuel de référence de 43.953 € en zone A bis ou A ou de 35.825 € en zone B 1. Un couple ne doit pas excéder un revenu annuel de référence de 65.691 € en zone A bis ou A ou de 47.842 € en zone B 1. Une personne seule ou couple avec une personne à charge ne doivent pas excéder un revenu annuel de référence de 86.112 € en zone A bis, 79.963 € en zone A ou de 57.531 € en zone B 1. Une personne seule ou couple avec deux personnes à charge ne doivent pas excéder un revenu annuel de référence de 102.812 € en zone A bis, 94.585 € en zone A ou de 69.454 € en zone B 1. Une personne seule ou couple avec trois personnes à charge ne doivent pas excéder un revenu annuel de référence de 122.326 € en zone A bis, 111.972 € en zone A ou de 81.705 € en zone B 1. Conclusion Avec les avantages fiscaux d'une TVA à 10 % au lieu de 20 % sur le bien immobilier acquis et une réduction d'impôt concernant les taxes foncières, l'acquéreur investisseur est cependant contraint par un plafond de loyer à ne pas dépasser. Néanmoins, la situation d'un logement en zone tendue dégage un plus fort potentiel de location avec un délai assez court entre deux locataires donc une rentabilité finalement plus importante... NAEPI propose différents biens éligibles en logement locatif intermédiaire... Faisons connaissance pour trouver la clé de l'investissement fait pour vous ! Contactez dès à présent NAEPI au 06.61.35.86.00 www.naepi.fr
Acheter et meubler un logement neuf, proposer accessoirement des services de parahôtellerie, c'est faire le choix de la location meublée para hôtelière (LMPH)... et de ses avantages ! Le bail d'habitation concerne alors un logement meublé avec proposition ou fourniture de trois services de parahôtellerie parmi les quatre suivants : - le petit déjeuner, - la proposition de nettoyage régulier des locaux, - la fourniture de linge de maison - la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Votre choix de trois services est fait ? Vous êtes alors assujetti à la TVA. Vous allez pouvoir demander à la récupérer d'entrée de jeu sur le prix d'acquisition (TVA à 20 %). Ainsi, à titre d'exemple, pour l'achat d'un bien immobilier d'une valeur de 120.000 € TTC, 20.000 € de TVA sont à déduire puisque récupérables (TVA 20 %). Le bien ne coûte alors que 100.000 €. Il conviendra toutefois de rester en possession du bien et de le louer comme précisé durant vingt ans, à moins de le vendre à un acquéreur prenant le même statut. Aussi, la TVA sur les charges à payer sera à déduire de celle collectée sur les loyers (TVA 10 % sur le logement). Pour cela, au moment de l'investissement, soyez bien déclaré loueur de logement au régime réel de TVA (renoncez à la franchise en base de TVA). En effet, vous vous inscrivez ainsi dans l'article 261 D 4° b bis du CGI (Code général des impôts). D'autre part et pour bénéficier des dotations aux amortissements, optez pour le régime réel d'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Sur ces bases, c'est parti... Le bail de location de logement meublé doit explicitement préciser les trois services de parahôtellerie proposés. Les termes doivent être clairs : le preneur du bail doit savoir comment acheter le service proposé et combien cela va lui coûter (la prestation de services ne doit pas présenter de délai dissuasif ni être hors de prix du marché.) Lors de l'entrée dans les lieux , trois services sont tacitement fournis : accueil d'un locataire dans un logement propre avec le linge de maison fourni. Pendant la période d'occupation , il convient seulement de proposer, sans obligation de consommer pour le locataire qui peut refuser la prestation. Toutefois, la proposition de nettoyage régulier des locaux devrait être hebdomadaire. L'accueil peut être électronique : la réponse à des sollicitations par mail remplit cette fonction. NAEPI propose différents biens que vous pourriez louer en LMPH... Faisons connaissance pour trouver la clé de l'investissement fait pour vous ! Contactez dès à présent NAEPI au 06.61.35.86.00 www.naepi.fr
Qu'il s'agisse d'un bien classé Monument historique ou situé sur un site patrimonial remarquable, bien plus qu'une possession, c'est inscrire le sublime à son actif ! Durablement dans votre patrimoine, voire celui de vos descendants... c'est bien plus que bénéficier d'éventuels avantages fiscaux. Faire le choix d'acquérir un bien de caractère, c'est entrer dans l'exceptionnel et découvrir une passion pour l'immobilier hors du commun. NAEPI propose différents biens d'exception... Faisons connaissance pour trouver la clé de la demeure faite pour vous ! Contactez dès à présent NAEPI au 06.61.35.86.00 www.naepi.fr
La loi Denormandie permet une réduction d’impôt pour les contribuables domiciliés en France qui réalisent des investissements locatifs rénovés dans le secteur intermédiaire. Les contribuables non domiciliés en France peuvent en bénéficier s’ils étaient domiciliés en France lors de la réalisation d’un investissement éligible. Il convient alors de renseigner la bonne rubrique de la déclaration fiscale pour continuer de bénéficier de cette réduction d’impôt. Les logements concernés ? - Logement ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration - Local transformé en usage d’habitation Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels) ; ils doivent comporter au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres. Jusqu’à quand cela est-il possible ? Les opérations peuvent être réalisées jusqu’au 31 décembre 2027. Où est-ce possible ? Le logement doit être situé dans l’une des communes concernées par le dispositif ou dans une copropriété en grave difficulté (copropriété placée sous administration provisoire ou incluse dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) locale ou d’intérêt national). Conditions requises pour la location ? Il convient de remplir les conditions pour le choix du locataire : - Le locataire ne doit pas appartenir aux foyer fiscal de l’investisseur. - Le revenu fiscal de référence du ou des locataires ne doivent pas excéder un plafond donné selon la zone géographique concernée (exemples de ressources annuelles maximum pour un bail conclu ou renouvelé en 2025 avec un couple en Zone A : 65.691 € ; en Zone B1 47.842 € ; avec une personne seule en Zone A : 43.953 €, avec une personne seule en Zone B1 : 35.825 €). Le logement doit être loué nu (non meublé), comme habitation principale. Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition. Quel est le montant de loyer à respecter ? Le loyer mensuel du logement ne doit pas excéder les plafonds fixés, charges comprises. Par exemple, les plafonds de loyer au mètres carré ne doivent pas excéder : - 19,51 € en zone A bis en 2025, - 14,49 € en Zone A en 2025, - 11,68 € en Zone B1 en 2025. Ces plafonds peuvent être réduits selon le contexte locatif local. Quelle est la durée d’engagement dans le dispositif Denormandie ? La durée de location doit être de 6, 9 ou 12 ans. Quel est le montant de réduction d’impôt ? Le montant de réduction d’impôts est soumis à des plafonds d’investissements : - Le coût d’acquisition du logement est plafonné à 300.000 €. Ce prix d’acquisition s’entend comme suit : prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition (honoraires de notaires, commissions versées aux intermédiaires, droits d’enregistrements et taxe de publicité foncière et montant des travaux d’amélioration le cas échéant). - Plafond de 5.500 € par mètre carré de surface habitable. - Plafonnement global des avantages fiscaux. La réduction d’impôt ne peut être attribuée que pour un maximum de deux logements, avec une appréciation faite à la date du fait générateur de la réduction d’impôt. Les faits générateurs sont les suivants : - la date de l’acquisition du logement s’il s’agit de l’acquisition d’un logement rénové ou de l’acquisition d’un logement en vue de la rénovation ; - la date de l’achèvement des travaux s’il s’agit d’un local que le contribuable transforme en logement ; - la date de réalisation de la souscription de parts de SCPI. Les taux de réduction d’impôt sont les suivants : - Durée d’engagement 6 ans : réduction d’impôt 12 % du bien - Durée d’engagement 9 ans : réduction d’impôt 18 % du bien - Durée d’engagement 12 ans : réduction d’impôt 21 % du bien La réduction d’impôt est imputée la première fois sur l’impôt sur le revenu dû l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu, avec une répartition calculée sur la durée de l’engagement de location. Si la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année concernée excède l’impôt dû pour cette même année, le solde ne pourra pas être reporté sur le revenu des années suivantes. NAEPI se tient à votre disposition pour vous accompagner dans tous vos projets d'investissement patrimonial immobilier. Contactez-nous dès à présent ! www.naepi.fr
Un monument historique est un immeuble recevant un statut juridique particulier destiné à le protéger pour son intérêt historique, artistique, architectural afin qu’il soit conservé, restauré et mis en valeur. Classé "Monument Historique" par le Ministère de la Culture ou inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH) par le Préfet de Région, c 'est une haute reconnaissance de l’intérêt patrimonial d’un bien. Sur ces bases légales, a cquérir un bien prestigieux nécessitant une restauration permet d'intéressants avantages fiscaux non soumis au plafonnement spécifique ni à celui des niches fiscales... En effet, les dépenses d'entretien, de réparation et d'amélioration du bien sont déductibles des revenus fonciers en intégralité, tout comme l es intérêts d’emprunts souscrits pour l’acquisition du Monument Historique concerné. L'assiette imposable du contribuable est donc diminuée en conséquence. La comptabilisation est fonction du paiement effectif de l'appel de fonds des travaux de restaurations. En cas d'excédent de déficit foncier par rapport au revenu global, il y a report sur le revenu global des six années qui suivent. En effet, le Code Général des Impôts (CGI) dispose, à l'art. 156 que : " L'impôt sur le revenu est établi d'après le montant total du revenu net annuel dont dispose chaque foyer fiscal. Ce revenu net est déterminé [...] sous déduction : I. – Du déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus ; si le revenu global n'est pas suffisant pour que l'imputation puisse être intégralement opérée, l'excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. Toutefois, n'est pas autorisée l'imputation : [...] 3° Des déficits fonciers, lesquels s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; cette disposition n'est pas applicable aux propriétaires de monuments classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la " Fondation du patrimoine " en application de l'article L. 143-2 du code du patrimoine si ce label a été accordé sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine." Cela pourra aussi permettre d'échapper à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) calculée sur le revenu fiscal de référence. Afin de bénéficier intégralement de cette déduction du revenu global, il convient toutefois de respecter certains engagements : maintenir une location nue durant trois ans au moins ; conserver le bien immobilier pendant une période d'au moins quinze ans. bien détenu par le contribuable personne physique ou par les associés d'une SCI familiale ou non soumise à l'IS. (Possibilité de louer à un membre de la famille, ascendant ou descendant, mais ne faisant pas partie du foyer fiscal. Pas de plafond de loyers ni de ressources des locataires). Par ailleurs, seulement 25 % de la valeur du monument historique est prise en compte dans le calcul de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), d'où une diminution de celui-ci par rapport à cet investissement pour les assujettis. Un dernier point avantageux de ce dispositif est le suivant : en cas de donation ou de succession, sous réserve de signature d'une convention avec le Ministère de la Culture et le Ministère des Finances, il y a exonération des droits de succession. NAEPI se tient à votre disposition pour vous accompagner dans tous vos projets d'investissement patrimonial immobilier. Contactez-nous dès à présent ! www.naepi.fr
Investir dans un immeuble de caractère à rénover... avec une réduction d'impôt de 30 % ou 22 % du montant des travaux plafonnés à 400.000 € pour une période de quatre années consécutives... hors dispositif des niches fiscales... Voilà pour l'essentiel. Qu'en est-il dans le détail ? Concernant le bien immobilier : Tout d'abord, le logement concerné par cette réduction d'impôt doit faire partie d'un immeuble bâti sur un Site de Patrimoine Remarquable (SPR) objet d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). Conformément à l'article L631-1 du Code du patrimoine : " Sont classés au titre des sites patrimoniaux remarquables les villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public." Dans la continuité, l'a rticle L631-3 dispose que : " Un plan de sauvegarde et de mise en valeur peut être établi sur tout ou partie du site patrimonial remarquable... Sur les parties du site patrimonial remarquable non couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine est établi dans les conditions prévues à l'article L. 631-4 du présent code. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine couvrant le périmètre du site patrimonial remarquable est élaboré, révisé ou modifié en concertation avec l'architecte des Bâtiments de France qui veille à la cohérence du projet de plan avec l'objectif de conservation, de restauration, de réhabilitation et de mise en valeur du site patrimonial remarquable." Enfin, l'article L631-4 précise que : " Le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine a le caractère de servitude d'utilité publique". Sur ces fondements, l'acquisition de ce bien de caractère se fait dans le cadre d'une Vente d'Immeuble à Rénover (VIR). Tout l'immeuble est concerné par la rénovation. Concernant l'acquéreur : L'investisseur doit être résident fiscal français, propriétaire directement ou par le biais d'une SCI. Le bien ne doit pas être en propriété démembrée. La réduction d'impôt Si l'immeuble bâti est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) classé , investir en Loi Malraux permettra de bénéficier : - soit d'une réduction d'impôt à hauteur de 30 % du montant des travaux dans le cas d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé . - soit d'une réduction d'impôt de 22 % dans l'hypothèse d'un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou lorsque la restauration de l'immeuble a été déclarée d'utilité publique conformément au Code de l'urbanisme. Cela étant, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut pas excéder la somme de 400.000 € au titre d'une période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante. Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt, l’année de leur versement, les sommes effectivement acquittées par le contribuable au titre des dépenses éligibles. Dans l'hypothèse que la fraction de la réduction d'impôt imputable sur une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable pour cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. Enfin, le bien devra être loué nu (non meublé) pour un usage en résidence principale, dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux, pendant 9 ans. Il n'y a aucune limitation de ressources des locataires ni plafond de loyers. Le ou les preneurs ne pourront pas être membres du foyer fiscal du propriétaire (pas d'ascendance ni de descendance avec le contribuable). Concernant les travaux S'agissant d'une vente d’immeuble à rénover (VIR), les travaux doivent être réalisés par le vendeur et payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat. Les dépenses payées sont retenues pour leur montant TTC, après déduction des éventuelles aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux (notamment par l’Agence Nationale de l'Habitat). Lorsque le bien est détenu en indivision, le plafond de 400.000 € s’applique distinctement à chaque indivisaire. Lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt sur le montant de sa quote-part de dépenses retenue dans la limite de 400.000 €. La réduction d'impôt s'applique aux travaux de restauration immobilière effectués et aux charges liées avec pour f ait générateur le paiement des dépenses. Concernant les intérêts d'emprunt Les intérêts d'emprunt ainsi que les frais assimilés sont déductibles des revenus fonciers. Exemple d'acquisition en Loi Malraux L'acquéreur paie 10.000 € d'impôt sur le revenu annuellement. Investissement 2024 = 220.000 € dont travaux : 160.000 € Le calendrier des travaux se réalise comme prévu dans l'acte de vente : 50.000 € en année N ; 60.000 € en N+1 ; 50.000 € en N+2 Année N : Impôt : 10.000 € - travaux = 50.000 € Réduction d'impôt 30 % = 15.000 € Impôt après réduction = 0 Report de réduction non utilisée sur N+1 = 5.000 € Année N+1 : Impôt : 10.000 € - travaux = 60.000 € Réduction d'impôt 30 % = 18.000 € Impôt après réduction = 0 Report de réduction sur l'année suivante = 13.000 € Année N+2 : Impôt : 10.000 € - travaux = 50.000 € Réduction d'impôt 30 % = 15.000 € Impôt après réduction = 0 Report de réduction sur l'année suivante = 18.000 € Année N+3 : Impôt : 10.000 € Impôt après réduction reportée = 0 Report de réduction sur l'année suivante = 8.000 € Année N+4 : Impôt : 10.000 € Impôt après réduction reportée = 2.000 € NAEPI se tient à votre disposition pour vous accompagner dans tous vos projets d'investissement patrimonial immobilier. 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