Le Statut de Bailleur Privé

Investir dans un immeuble de caractère à rénover... avec une réduction d'impôt de 30 % ou 22 % du montant des travaux plafonnés à 400.000 € pour une période de quatre années consécutives... hors dispositif des niches fiscales... Voilà pour l'essentiel. Qu'en est-il dans le détail ? Concernant le bien immobilier : Tout d'abord, le logement concerné par cette réduction d'impôt doit faire partie d'un immeuble bâti sur un Site de Patrimoine Remarquable (SPR) objet d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ou d'un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP). Conformément à l'article L631-1 du Code du patrimoine : " Sont classés au titre des sites patrimoniaux remarquables les villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public." Dans la continuité, l'a rticle L631-3 dispose que : " Un plan de sauvegarde et de mise en valeur peut être établi sur tout ou partie du site patrimonial remarquable... Sur les parties du site patrimonial remarquable non couvertes par un plan de sauvegarde et de mise en valeur, un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine est établi dans les conditions prévues à l'article L. 631-4 du présent code. Le plan de sauvegarde et de mise en valeur ou le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine couvrant le périmètre du site patrimonial remarquable est élaboré, révisé ou modifié en concertation avec l'architecte des Bâtiments de France qui veille à la cohérence du projet de plan avec l'objectif de conservation, de restauration, de réhabilitation et de mise en valeur du site patrimonial remarquable." Enfin, l'article L631-4 précise que : " Le plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine a le caractère de servitude d'utilité publique". Sur ces fondements, l'acquisition de ce bien de caractère se fait dans le cadre d'une Vente d'Immeuble à Rénover (VIR). Tout l'immeuble est concerné par la rénovation. Concernant l'acquéreur : L'investisseur doit être résident fiscal français, propriétaire directement ou par le biais d'une SCI. Le bien ne doit pas être en propriété démembrée. La réduction d'impôt Si l'immeuble bâti est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) classé , investir en Loi Malraux permettra de bénéficier : - soit d'une réduction d'impôt à hauteur de 30 % du montant des travaux dans le cas d'un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé . - soit d'une réduction d'impôt de 22 % dans l'hypothèse d'un Plan de Valorisation de l'Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou lorsque la restauration de l'immeuble a été déclarée d'utilité publique conformément au Code de l'urbanisme. Cela étant, le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut pas excéder la somme de 400.000 € au titre d'une période comprise entre la date de délivrance du permis de construire ou de l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable et le 31 décembre de la troisième année suivante. Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt, l’année de leur versement, les sommes effectivement acquittées par le contribuable au titre des dépenses éligibles. Dans l'hypothèse que la fraction de la réduction d'impôt imputable sur une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable pour cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. Enfin, le bien devra être loué nu (non meublé) pour un usage en résidence principale, dans les douze mois suivant l'achèvement des travaux, pendant 9 ans. Il n'y a aucune limitation de ressources des locataires ni plafond de loyers. Le ou les preneurs ne pourront pas être membres du foyer fiscal du propriétaire (pas d'ascendance ni de descendance avec le contribuable). Concernant les travaux S'agissant d'une vente d’immeuble à rénover (VIR), les travaux doivent être réalisés par le vendeur et payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat. Les dépenses payées sont retenues pour leur montant TTC, après déduction des éventuelles aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux (notamment par l’Agence Nationale de l'Habitat). Lorsque le bien est détenu en indivision, le plafond de 400.000 € s’applique distinctement à chaque indivisaire. Lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt sur le montant de sa quote-part de dépenses retenue dans la limite de 400.000 €. La réduction d'impôt s'applique aux travaux de restauration immobilière effectués et aux charges liées avec pour f ait générateur le paiement des dépenses. Concernant les intérêts d'emprunt Les intérêts d'emprunt ainsi que les frais assimilés sont déductibles des revenus fonciers. Exemple d'acquisition en Loi Malraux L'acquéreur paie 10.000 € d'impôt sur le revenu annuellement. Investissement 2024 = 220.000 € dont travaux : 160.000 € Le calendrier des travaux se réalise comme prévu dans l'acte de vente : 50.000 € en année N ; 60.000 € en N+1 ; 50.000 € en N+2 Année N : Impôt : 10.000 € - travaux = 50.000 € Réduction d'impôt 30 % = 15.000 € Impôt après réduction = 0 Report de réduction non utilisée sur N+1 = 5.000 € Année N+1 : Impôt : 10.000 € - travaux = 60.000 € Réduction d'impôt 30 % = 18.000 € Impôt après réduction = 0 Report de réduction sur l'année suivante = 13.000 € Année N+2 : Impôt : 10.000 € - travaux = 50.000 € Réduction d'impôt 30 % = 15.000 € Impôt après réduction = 0 Report de réduction sur l'année suivante = 18.000 € Année N+3 : Impôt : 10.000 € Impôt après réduction reportée = 0 Report de réduction sur l'année suivante = 8.000 € Année N+4 : Impôt : 10.000 € Impôt après réduction reportée = 2.000 € NAEPI se tient à votre disposition pour vous accompagner dans tous vos projets d'investissement patrimonial immobilier. 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