Le déficit foncier
NAEPI
23 mai 2024
Le déficit foncier : un double impact intéressant fiscalement !
Les travaux d'amélioration, de réparation et d'entretien peuvent générer un déficit foncier intéressant fiscalement...
Dans le cadre d'une location à usage d'habitation nue, c'est-à-dire d'un logement loué sans meubles, les loyers bruts encaissés diminués des frais et dépenses représentent des revenus fonciers taxables. Le résultat foncier d'un montant de charges supérieur à celui des revenus bruts de l'année considérée s'appelle déficit foncier.
Dans cette hypothèse et sous réserve d'être au régime réel d'imposition des revenus fonciers, la loi prévoit une déduction des déficits fonciers du revenu global dans la limite de 10.700 € pour l'année concernée, voire 21.400 € s'il s'agit de travaux de rénovation énergétique. Toutefois, il convient que le bien immobilier reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit le déficit foncier. En effet, la déduction du revenu global est remise en cause si l’immeuble cesse d’être loué dans les trois années qui suivent celle au titre de laquelle la déduction a été effectuée, sauf si l’abandon de la location est motivé par un licenciement, une invalidité ou un décès ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit.
Au-delà de cette limite de 10.700 €, l'imputation est reportée sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Les intérêts d'emprunt ne sont pas pris en compte dans la déduction du revenu global ; en revanche ils restent déduits des revenus fonciers bruts à venir.
Dans le cas d'un revenu global inférieur à 10.700 €, la différence pour atteindre 10.700 € est reportée sur les revenus globaux des six années suivantes. Le reliquat de déficit foncier reste quant à lui imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Telles sont les dispositions de la loi ; ce principe n'est pas optionnel.
Exemple :
Les revenus fonciers d'un foyer fiscal s'élèvent à 20.000 € par an.
Des travaux pour un montant de 150.000 € sont payés au fur et à mesure de leur exécution à raison de 50.000 €/an sur trois ans donc en N, en N+1 et en N+2.
En année N
:
Revenus fonciers bruts 20.000 €
- Travaux réalisés 50.000 €
= Revenu foncier net - 30.000 €
En résulte ainsi un déficit foncier de 30.000 €
Déduction du revenu global 10.700 €
Report déficitaire = 19.300 €
En année N + 1
:
Revenus fonciers bruts 20.000 €
- Travaux réalisés 50.000 €
= Revenu foncier net - 30.000 €
En résulte ainsi un déficit foncier de 30.000 €
Déduction du revenu global 10.700 €
Report déficitaire = 19.300 €
Report déficitaire cumulé = 38.600 €
En année N + 2
:
Revenus fonciers bruts 20.000 €
- Travaux réalisés 50.000 €
= Revenu foncier net - 30.000 €
En résulte ainsi un déficit foncier de 30.000 €
Déduction du revenu global 10.700 €
Report déficitaire = 19.300 €
Report déficitaire cumulé = 57.900 €
En année N + 3
:
Revenus fonciers bruts 20.000 €
- 20.000 € sur 57.900 € de déficit antérieur en report
Revenu foncier net = 0 €
Report déficitaire cumulé restant = 37.900 €
En année N + 4
:
Revenus fonciers bruts 20.000 €
- 20.000 € sur 37.900 € de déficit antérieur en report
Revenu foncier net = 0 €
Report déficitaire cumulé restant = 17.900 €
En année N + 5
:
Revenus fonciers bruts 20.000 €
- 17.900 € sur 17.900 € de déficit antérieur en report
Revenu foncier net = 2.100 €
Report déficitaire cumulé restant = 0 €
Concernant l'économie d'impôt sur le revenu (IR) et de prélèvements sociaux (PS) relative au déficit foncier
Dans l'exemple ci-dessus, concernant le déficit foncier uniquement, deux composants sont à considérer :
- Trois années de déduction du revenu global sont possibles pour un montant égal à 10.700 € * 3, soit 32.100 €. Si ce montant n'était pas déduit, compte tenu du barème progressif, il serait soumis à l'IR en fonction du revenu net imposable du foyer fiscal en question ;
- d'autre part, de N+3 à N+5, le montant de report de déficit foncier de 57.900 € sur les revenus fonciers bruts aurait dû être soumis à l'IR et aux PS.
Avec le déficit foncier, cela représente seulement 2.100 € de revenus fonciers net dégagés en N+5 alors soumis à IR+PS.
Le déficit foncier : un double impact intéressant fiscalement !
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